Location et gestion locative
Location : ce que le bailleur peut retenir du dépôt
Expliquer ce qu'un bailleur peut légitimement prélever sur le dépôt de garantie.
Armelle Neveu9 min de lecture
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Lors d’une location, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie seulement des sommes que le locataire doit vraiment et qu’il est en mesure de justifier :
- le coût des dégradations relevées en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, en tenant compte de la vétusté ;
- les loyers et charges qui n’ont pas été payés au départ du locataire ;
- une provision plafonnée à 20 % du dépôt, en copropriété, le temps que les charges soient régularisées ;
- chaque somme retenue doit s’appuyer sur un devis, une facture ou un décompte précis.
Le dépôt de garantie n’appartient pas au propriétaire : c’est une somme qu’il garde pendant le bail pour couvrir les éventuels manquements du locataire. Au moment du départ, il doit la rendre en entier, sauf s’il existe une dette réelle et chiffrée. La loi du 6 juillet 1989 (article 22) encadre précisément le montant, les retenues et les délais. On confond souvent le dépôt de garantie avec la caution. Pourtant, la caution désigne la personne qui se porte garante du locataire, pas l’argent versé à la signature. Le guide qui suit présente les retenues admises, celles que la loi refuse, et la manière de réagir quand le montant rendu semble trop faible.
Ce que le bailleur peut retenir du dépôt de garantie : les postes admis
Le montant de départ est déjà limité par la loi. Pour un logement vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour un meublé, le plafond est de deux mois. Le propriétaire ne peut pas exiger plus, ni augmenter le dépôt pendant le bail.
Les retenues autorisées se rangent dans quatre catégories :
- Les réparations locatives non faites. Le locataire doit assurer l’entretien courant et les petites réparations (joints, robinetterie, poignées, interrupteurs). S’il rend le logement avec ces éléments abîmés par manque d’entretien, la remise en état peut être déduite.
- Les dégradations qu’on peut lui imputer. Un trou dans une porte, un plan de travail brûlé, un parquet rayé en profondeur : ces dommages dépassent l’usage normal et relèvent de sa responsabilité.
- Les dettes locatives. Un loyer impayé, des charges dues, une régularisation restée en attente. Le bailleur peut les déduire s’il fournit un décompte clair.
- La provision pour charges en copropriété. Lorsque le logement se trouve dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut garder au maximum 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Le solde est alors dû dans le mois qui suit leur approbation définitive.
Les clés et badges non rendus entrent aussi dans ces retenues : le changement du barillet ou la commande d’un nouveau badge peut être facturé, à condition de présenter la facture correspondante.
Dégradation ou vétusté : la frontière qui décide de la retenue
La plupart des litiges sur le dépôt se jouent sur cette distinction. La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps et à un usage ordinaire : peinture ternie, moquette tassée dans les passages, joints qui jaunissent après plusieurs années. Elle est à la charge du propriétaire. La dégradation, elle, vient d’un usage anormal, d’un accident ou d’un défaut d’entretien.
| Situation constatée à la sortie | Retenue possible ? | Raison |
|---|---|---|
| Peinture défraîchie après huit ans d’occupation | Non, en règle générale | Usure normale due au temps |
| Moquette brûlée ou très tachée | Oui, en partie | Dégradation, avec une réduction pour vétusté |
| Joints de douche noircis par manque d’entretien | Oui | Entretien courant à la charge du locataire |
| Volet roulant cassé par une manipulation brutale | Oui | Dommage imputable à l’occupant |
| Chaudière en panne à cause de son âge | Non | Remplacement à la charge du bailleur |
| Dernier loyer non réglé | Oui | Dette locative chiffrée |
Même quand la dégradation est réelle, le locataire ne paie pas obligatoirement le remplacement à neuf. Exemple : une moquette prévue pour durer dix ans est abîmée au bout de six ans. Le bailleur ne peut pas raisonnablement facturer la totalité d’une moquette neuve, puisqu’il aurait de toute façon dû la changer quelques années plus tard. On applique donc un abattement proportionnel à l’âge du revêtement. Le bail peut contenir en annexe une grille de vétusté qui indique la durée de vie de chaque équipement. Les deux parties y gagnent en clarté, et les discussions au moment du départ sont plus simples.
Justifier chaque somme déduite : devis, factures et états des lieux
Un propriétaire ne peut pas retenir un forfait au hasard. Toute somme déduite doit être reliée à un manquement précis et prouvée par des documents. Les plus utilisés sont les suivants :
- l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, qu’on compare pièce par pièce ;
- des photos datées, idéalement prises le jour de la remise des clés ;
- un devis d’artisan ou une facture de remise en état ;
- un décompte des loyers et charges qui montre la dette restante.
Cette comparaison est essentielle. Un défaut déjà noté à l’entrée ne peut pas être reproché au locataire à la sortie. S’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée, le code civil présume que l’occupant a reçu le logement en bon état, mais cette présomption ne peut pas être opposée au locataire si c’est le bailleur qui a empêché la rédaction du document. Dans les faits, un état des lieux détaillé, avec des photos, protège les deux parties beaucoup mieux qu’une mention rapide du type bon état général.
Délai de restitution du dépôt et pénalités de retard
Le délai commence le jour où le locataire rend les clés. Il varie selon ce que révèle l’état des lieux de sortie :
- un mois lorsque l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée ;
- deux mois lorsque des différences sont constatées.
Si le bailleur rend le dépôt en retard, il doit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité s’ajoute automatiquement, sans que le locataire ait à démontrer un préjudice. Elle ne s’applique pas si le retard s’explique par le fait que l’ancien locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. Donner cette adresse par écrit au moment de la remise des clés évite donc beaucoup de discussions.
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Retenues interdites : ce que le propriétaire ne peut pas déduire
Certaines déductions reviennent souvent alors que la loi ne les autorise pas. Le propriétaire ne peut pas faire payer au locataire sortant :
- la remise à neuf du logement avant de le relouer, quand l’état constaté correspond à une usure normale ;
- des travaux qui lui incombent : toiture, chauffage usé, menuiseries vétustes, mise aux normes ;
- des frais de gestion, de relocation ou d’agence liés au départ ;
- une somme forfaitaire sans devis ni facture ;
- des dommages dus à un sinistre couvert par l’assurance, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Il ne peut pas non plus se servir du dépôt pour sanctionner un comportement, par exemple un préavis jugé trop court ou un départ en mauvais termes. Le dépôt garantit l’exécution des obligations du bail. Ce n’est pas une indemnité laissée au libre choix du bailleur.
Contester une retenue abusive sur le dépôt de garantie
Si le montant rendu paraît injustifié, commencez par demander par écrit le détail des retenues et les justificatifs. Une partie des désaccords se règle à cette étape, notamment quand le propriétaire a appliqué un tarif à neuf sans tenir compte de la vétusté.
Si cela ne suffit pas, l’étape suivante est une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle les règles de l’article 22, la somme réclamée et, le cas échéant, la majoration de retard. Ensuite, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, tout comme un conciliateur de justice. Si aucun accord n’est trouvé, le juge des contentieux de la protection est compétent. Le locataire a trois ans pour agir. Quand le dossier est complexe ou que les sommes sont importantes, l’aide d’une association de locataires, d’une ADIL ou d’un professionnel du droit permet d’évaluer ses chances avant d’aller plus loin.
Côté propriétaire, la meilleure façon d’éviter le litige est de bien documenter chaque étape : un état des lieux précis à l’entrée, une grille de vétusté jointe au bail, des devis demandés rapidement après la sortie et un courrier qui détaille chaque montant déduit.
Cas particuliers sur les retenues du dépôt de garantie
Le bailleur doit-il faire les travaux pour garder la somme retenue ?
En général, les tribunaux estiment que l’indemnisation des dégradations ne dépend pas de la réalisation effective des réparations. Le montant doit cependant correspondre au préjudice réel et être justifié, par exemple par un devis. Une somme sans rapport avec le dommage constaté reste contestable.
Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois de loyer en comptant sur le dépôt ?
Non. Le dépôt sert de garantie et ne remplace pas le paiement du loyer. Un locataire qui arrête de payer pendant son préavis reste débiteur, et le bailleur peut lui réclamer cette dette, voire engager une procédure. Le loyer doit être payé jusqu’à la fin du bail, et le dépôt est réglé après l’état des lieux de sortie.
Un logement rendu sale justifie-t-il une retenue pour le ménage ?
Le locataire doit rendre les lieux dans un état de propreté normal. Si l’état des lieux de sortie mentionne une saleté nette (four encrassé, sanitaires entartrés, sols collants), une retenue pour nettoyage est possible. Elle doit rester proportionnée et reposer sur une facture ou un devis d’entreprise de ménage.
Les trous de chevilles dans les murs peuvent-ils être facturés ?
Cela dépend de leur nombre et de leur état. Quelques fixations pour accrocher des cadres ou une étagère sont souvent considérées comme un usage normal du logement. De nombreux trous, des murs abîmés ou un rebouchage mal fait peuvent en revanche justifier une retenue pour reprise de l’enduit et de la peinture, toujours en tenant compte de l’âge des revêtements.
Combien le propriétaire peut-il garder en attendant la régularisation des charges ?
Dans un immeuble en copropriété, il peut garder au maximum 20 % du dépôt jusqu’à l’approbation des comptes annuels. Le solde doit être versé au locataire dans le mois qui suit cette approbation, après déduction des charges réellement dues. En dehors d’une copropriété, cette retenue provisoire n’est pas prévue par la loi.
L’auteur
Gestionnaire locative
Je m’occupe d’un parc d’une centaine de lots pour des propriétaires bailleurs. Entre les états des lieux et les impayés, je vois passer à peu près tous les litiges locatifs.
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