Location et gestion locative
État des lieux : ce qui se joue à la sortie
Détailler le déroulé d'un état des lieux et les réserves qu'il faut écrire sur place.
Juliette Castaing7 min de lecture
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À la sortie d’un logement loué, l’état des lieux sert à comparer l’état du bien avec celui décrit le jour de l’entrée. De cette comparaison dépend une question très concrète : le propriétaire peut-il garder une partie du dépôt de garantie, et pour quel montant ? Seules les dégradations et le défaut d’entretien imputables au locataire peuvent justifier une retenue. L’usure liée au temps, elle, reste à la charge du bailleur. Le document est établi en présence des deux parties, signé par chacune, et il fait courir le délai de restitution du dépôt. Bien préparé, ce rendez-vous se règle souvent en moins d’une heure, sans mauvaise surprise.
- Le logement est examiné pièce par pièce et comparé au document d’entrée.
- La vétusté normale n’est pas facturable au locataire. Les dégâts et le manque d’entretien peuvent l’être, sur justificatifs.
- Le dépôt de garantie doit être rendu sous 1 mois si l’état est conforme, sous 2 mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés.
- En cas de désaccord, un commissaire de justice peut dresser le constat, avec des frais partagés par moitié.
Ce qui se joue à la sortie lors de l’état des lieux : une comparaison avec l’entrée
L’état des lieux de sortie n’a pas de valeur isolée. Il prend tout son sens face au document rédigé à l’arrivée du locataire, qui sert de point de référence. Chaque mention compte : un parquet noté « rayé » à l’entrée ne peut pas être reproché au départ, alors qu’un parquet décrit « en bon état » et rendu avec des traces profondes ouvre la discussion.
Depuis la loi ALUR et le décret du 30 mars 2016, le contenu de ce document est encadré. On y trouve notamment la date, l’adresse, l’identité des parties, les relevés des compteurs individuels, le détail des clés remis et la description pièce par pièce des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement. Le document de sortie doit en plus indiquer l’adresse du nouveau domicile du locataire, ce qui facilite l’envoi du dépôt de garantie. Ces règles valent pour les locations vides comme pour les meublés loués en résidence principale.
Autre point souvent ignoré : l’état des lieux se fait de manière contradictoire, c’est-à-dire avec les deux parties présentes ou représentées. Un document rempli seul par le propriétaire, après le départ du locataire, n’a pas la même force.
Usure normale ou dégradation : la frontière qui fixe les retenues
C’est le cœur des litiges. La loi met à la charge du locataire l’entretien courant et les menues réparations, mais pas la vétusté, c’est-à-dire l’usure due au temps et à un usage normal. Le bail peut renvoyer à une grille de vétusté qui fixe une durée de vie par élément (peintures, moquettes, revêtements) et un abattement annuel. En l’absence de grille, l’appréciation se fait au cas par cas.
| Constat à la sortie | Lecture la plus fréquente | Retenue possible ? |
|---|---|---|
| Peinture légèrement ternie après 6 ans | Usure normale | En principe non |
| Mur percé de nombreux trous non rebouchés | Défaut d’entretien ou dégradation | Oui, au prorata du dommage |
| Joints de salle de bains noircis, calcaire épais | Manque d’entretien courant | Oui, si l’entrée les décrivait propres |
| Moquette usée aux passages après 10 ans | Vétusté | Généralement non |
| Brûlure sur un plan de travail | Dégradation | Oui, avec devis ou facture |
| Chaudière en panne faute d’entretien annuel | Obligation du locataire non remplie | Oui, si l’attestation manque |
Même en présence d’un dégât réel, le propriétaire ne peut pas réclamer le prix d’un élément neuf pour remplacer un équipement déjà ancien. Le coefficient de vétusté réduit la somme due. Une peinture refaite par le bailleur sur un mur de quinze ans ne sera pas facturée plein tarif au locataire.
Préparer l’état des lieux de sortie dans les semaines qui précèdent
La meilleure protection reste la préparation. Relire le document d’entrée permet de savoir exactement ce qui sera vérifié et d’anticiper les points sensibles. Quelques gestes simples changent beaucoup de choses :
- Reboucher les petits trous de chevilles et nettoyer les traces sur les murs.
- Détartrer robinetterie, douche et WC, dégraisser la hotte et le four.
- Remplacer les ampoules grillées, les joints usés, les piles des détecteurs de fumée.
- Réunir l’attestation d’entretien de la chaudière et, le cas échéant, celle du ramonage.
- Rassembler tous les jeux de clés, badges et télécommandes reçus à l’entrée.
- Faire des photos datées de chaque pièce, une fois le ménage terminé.
Côté propriétaire, préparer le rendez-vous signifie venir avec le document d’entrée, la grille de vétusté si elle figure au bail, et de quoi relever les compteurs. Fixer une date en accord avec le locataire, idéalement le jour même de la remise des clés, évite les flottements.
Le jour de l’état des lieux de sortie : déroulé et réflexes utiles
Le logement doit être vide et propre. La visite suit en général le même ordre que celle de l’entrée, ce qui facilite la comparaison ligne par ligne. Chaque partie peut demander qu’une précision soit ajoutée, par exemple « rayure de 5 cm présente à l’entrée » plutôt qu’un vague « usé ».
Ne jamais signer un document incomplet ou dont la description semble inexacte. Le locataire peut inscrire ses réserves directement sur le formulaire avant de signer. Une fois le document signé, chacun en conserve un exemplaire, papier ou numérique. Les relevés de compteurs, eux, serviront aussi à clôturer les contrats d’énergie.
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Dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie : délais et justificatifs
Le délai de restitution part de la remise des clés. Il est d’un mois maximum si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois maximum s’il révèle des différences. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le retard vient de l’absence d’adresse transmise par le locataire.
Les retenues doivent être justifiées : devis, factures, photos ou constat comparatif. Un montant forfaitaire sans explication est contestable. Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, pour régulariser les charges. Les loyers ou charges impayés peuvent aussi être déduits, à condition d’être réellement dus.
Désaccord sur l’état des lieux de sortie : les recours possibles
Si les parties ne parviennent pas à établir le document ensemble, l’une ou l’autre peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier). Son constat a une forte valeur probante. Ses honoraires, fixés par un tarif réglementé, sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire, qui doivent être prévenus au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée.
Pour une retenue jugée abusive, la première étape consiste à écrire au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, en demandant les justificatifs. Sans réponse satisfaisante, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Le juge des contentieux de la protection reste la voie ultime. Chaque situation étant particulière, un conseil auprès d’une ADIL ou d’un professionnel du droit permet de vérifier ses chances avant d’engager une procédure.
Le propriétaire peut-il facturer l’état des lieux de sortie au locataire ?
Pour une location soumise à la loi de 1989, seuls les frais de l’état des lieux d’entrée réalisé par un professionnel peuvent être partagés, dans la limite d’un plafond au mètre carré. Celui de sortie ne peut pas être mis à la charge du locataire, sauf recours à un commissaire de justice, dont le coût est alors réparti par moitié.
Le locataire peut-il se faire représenter le jour de l’état des lieux de sortie ?
Oui. Il suffit de donner une procuration écrite à une personne de confiance, qui signera à sa place. Il est prudent de lui remettre une copie du document d’entrée et les attestations d’entretien.
Des photos suffisent-elles à prouver l’état du logement ?
Elles constituent un complément précieux, surtout si elles sont datées et prises dans chaque pièce. Elles n’ont toutefois pas la même valeur qu’un état des lieux signé par les deux parties et servent plutôt d’appui en cas de contestation.
Que se passe-t-il si aucun état des lieux d’entrée n’a été fait ?
Le Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Cette présomption ne peut cependant pas être invoquée par le bailleur qui a lui-même fait obstacle à l’établissement du document. La situation reste délicate et mérite un avis personnalisé.
Peut-on contester une retenue après avoir signé l’état des lieux de sortie ?
C’est possible, notamment si le montant réclamé ne tient pas compte de la vétusté ou n’est appuyé par aucun justificatif. La signature rend en revanche plus difficile la remise en cause des constats eux-mêmes, d’où l’intérêt d’inscrire ses réserves avant de signer.
L’auteur
Agente immobilière
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