Achat et vente
DPE, amiante, plomb : quels diagnostics obligatoires ?
Lister les diagnostics exigés à la vente et préciser qui les commande et les paie.
Cyprien Wagner9 min de lecture
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Ces trois diagnostics reviennent dans presque toutes les ventes et locations de logements anciens, mais ils ne suivent pas la même règle. Le DPE est exigé pour la quasi-totalité des logements, à la vente comme à la location. Le repérage amiante dépend de la date du permis de construire, qui doit être antérieur au 1er juillet 1997. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), lui, concerne les logements bâtis avant le 1er janvier 1949. Avant même d’appeler un diagnostiqueur, il faut donc vérifier l’âge du bâtiment.
- DPE : obligatoire pour vendre ou louer un logement, valable 10 ans.
- Amiante : obligatoire si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Plomb (CREP) : obligatoire pour un logement construit avant le 1er janvier 1949.
- Un logement d’avant 1949 cumule donc les trois rapports, auxquels s’ajoutent d’autres diagnostics selon l’adresse et les installations.
Quels diagnostics obligatoires selon l’année de construction du logement ?
Pour savoir si le logement est concerné par l’amiante et le plomb, on part de sa date de construction. On peut ranger les biens en trois catégories :
- Permis de construire délivré à partir du 1er juillet 1997 : seul le DPE est exigé parmi les trois. Les matériaux amiantés étaient déjà interdits et les peintures au plomb avaient disparu depuis longtemps.
- Permis délivré entre 1949 et le 30 juin 1997 : DPE et repérage amiante.
- Construction achevée avant le 1er janvier 1949 : DPE, repérage amiante et CREP.
Attention au repère retenu pour l’amiante : c’est la date de délivrance du permis qui compte, pas celle de la fin du chantier. Une maison terminée en 1998 avec un permis accordé en 1996 doit donc faire l’objet d’un repérage. On retrouve cette date dans l’acte de propriété, dans le dossier de permis conservé en mairie ou dans les documents de la copropriété. Si l’information manque, mieux vaut commander le repérage quand même : un rapport négatif coûte peu à côté d’un litige après la signature.
Le diagnostic de performance énergétique, socle commun de la vente et de la location
Le DPE évalue la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, puis le classe de A à G. Il doit être disponible dès la mise en annonce, car la classe énergie et la classe climat figurent obligatoirement dans l’annonce, qu’elle soit publiée par un particulier ou par une agence. Il est ensuite annexé à la promesse de vente ou au bail.
Sa durée de validité est de 10 ans. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont toutefois plus valables depuis le 1er janvier 2025, quelle que soit leur date : un rapport de 2019, par exemple, doit être refait. Depuis la réforme de 2021, le DPE est aussi opposable, ce qui veut dire que l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le propriétaire si la classe annoncée est fausse. Au 1er janvier 2026, le calcul a été ajusté pour les logements chauffés à l’électricité, ce qui a fait monter la note de certains biens sans aucun travaux.
Côté location, l’étiquette a des conséquences directes. Un logement classé G n’est plus considéré comme décent pour un nouveau bail depuis 2025, le même sort attend la classe F en 2028 et la classe E en 2034. Côté vente, une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit aussi être accompagné d’un audit énergétique. Quelques biens n’ont pas besoin de DPE, comme les constructions provisoires ou certains bâtiments sans chauffage, mais un logement habité toute l’année est concerné.
Repérage amiante : ce que vérifie le diagnostiqueur dans le logement
Le diagnostiqueur recherche les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante à partir de deux listes réglementaires. La liste A regroupe les flocages, calorifugeages et faux plafonds, qui peuvent libérer des fibres en vieillissant. La liste B concerne des éléments plus courants : dalles de sol vinyle, plaques en fibres-ciment, conduits, enduits ou bardages. L’inspection est visuelle et ne détruit rien. Si un matériau est douteux, le professionnel peut faire un prélèvement analysé en laboratoire.
Quand aucun matériau amianté n’est trouvé, le rapport n’a pas de date d’expiration, à condition d’avoir été établi après le 1er avril 2013, date à laquelle les règles de repérage ont été renforcées. Quand de l’amiante est détecté, le rapport précise l’état de conservation de chaque matériau et indique la suite : nouvelle évaluation, mesure de la quantité de fibres dans l’air ou travaux.
Pour une location, les règles sont différentes. En immeuble collectif, le bailleur doit pouvoir présenter au locataire le dossier amiante des parties privatives (DAPP), mais celui-ci n’est pas systématiquement joint au bail. Les parties communes ont leur propre dossier technique amiante (DTA), tenu par le syndic. Enfin, avant des travaux de démolition ou de rénovation lourde, un repérage spécifique est obligatoire : le rapport fait pour la vente ne le remplace pas.
CREP : le plomb des peintures anciennes dans les logements d’avant 1949
Avant 1949, les peintures intérieures contenaient souvent de la céruse, un pigment à base de plomb. Recouvertes par des couches plus récentes, elles restent sans danger tant qu’elles ne s’écaillent pas. Elles deviennent un risque quand elles se dégradent ou partent en poussière lors d’un ponçage. Les jeunes enfants et les femmes enceintes sont les plus exposés. Si vous avez un doute sur une exposition, parlez-en à un médecin.
Pour le CREP, le diagnostiqueur mesure la teneur en plomb des revêtements avec un appareil portable à fluorescence X, pièce par pièce. Au-dessus du seuil de 1 mg/cm², le revêtement est classé selon son état, de la simple présence de plomb à la dégradation avancée. Ce constat est annexé à la promesse de vente et au bail. En copropriété ancienne, les parties communes ont aussi leur propre constat.
Durée de validité du DPE, de l’amiante et du plomb : le tableau de synthèse
| Diagnostic | Logements concernés | Validité pour une vente | Validité pour une location |
|---|---|---|---|
| DPE | Presque tous les logements | 10 ans (rapports établis à partir du 1er juillet 2021) | 10 ans, annexé au bail |
| Repérage amiante | Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 | Illimitée en l’absence d’amiante (rapport postérieur au 1er avril 2013), suivi périodique sinon | DAPP à présenter au locataire sur demande |
| CREP plomb | Construction antérieure au 1er janvier 1949 | 1 an si du plomb est détecté, illimitée sinon | 6 ans si du plomb est détecté, illimitée sinon |
Dans une vente, chaque rapport doit être valable à la promesse et à l’acte authentique. Si un CREP positif arrive à expiration pendant les mois qui les séparent, il faut le refaire avant le rendez-vous chez le notaire.
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Au-delà du trio : électricité, gaz, risques et autres rapports possibles
Le DPE, l’amiante et le plomb ne représentent qu’une partie du dossier. D’autres diagnostics s’ajoutent selon le bien :
- Électricité et gaz : obligatoires si l’installation a plus de 15 ans, valables 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location.
- État des risques et pollutions : daté de moins de 6 mois, il dépend de l’adresse du bien.
- Termites : pour une vente dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, valable 6 mois.
- Assainissement non collectif : pour la vente d’une maison non raccordée au tout-à-l’égout, valable 3 ans.
- Mérule et bruit : une information à donner dans les zones concernées par ce champignon ou par le bruit d’un aéroport.
- Surface : loi Carrez pour un lot de copropriété vendu, surface habitable pour une location.
Amiante ou plomb détecté : les obligations qui pèsent alors sur le propriétaire
Un rapport positif n’interdit pas de vendre. Il sert d’abord à informer l’acquéreur, qui signe en connaissant la situation. Pour l’amiante de la liste A, la conduite à tenir dépend de l’état du matériau : nouvelle évaluation dans les trois ans, mesure de la quantité de fibres dans l’air dans les trois mois, ou retrait ou confinement dans un délai fixé par la réglementation lorsque le matériau est très dégradé. Pour la liste B, le rapport donne des recommandations d’entretien ou de surveillance.
Pour le plomb, si des revêtements sont fortement dégradés, le propriétaire doit faire des travaux pour supprimer le risque, ce qui est particulièrement important avant de remettre un logement en location. Dans certaines situations, le diagnostiqueur doit aussi transmettre une copie du constat à l’agence régionale de santé. L’absence d’un rapport obligatoire coûte cher : un vendeur qui n’a pas fourni le repérage amiante ou le CREP ne peut pas se protéger par la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés sur ce point. Si le cas est délicat, mieux vaut demander conseil au notaire ou à un juriste avant de signer.
Diagnostiqueur certifié, budget et calendrier : préparer les trois repérages
Ces diagnostics doivent être faits par un professionnel certifié par un organisme accrédité, assuré en responsabilité civile et indépendant de toute entreprise de travaux. L’annuaire officiel des diagnostiqueurs du ministère permet de vérifier une certification en quelques secondes. Le même professionnel peut faire le DPE, l’amiante et le plomb lors d’une seule visite, ce qui raccourcit les délais et fait généralement baisser la facture.
Les tarifs sont libres et varient selon la surface et la région. À titre indicatif, comptez souvent entre 100 et 250 euros pour un DPE, entre 80 et 200 euros pour un repérage amiante et entre 100 et 250 euros pour un CREP, avec des forfaits groupés plus intéressants. Ces frais sont payés par le vendeur ou le bailleur. Le plus simple est de les commander avant de publier l’annonce, puisque le DPE doit y apparaître.
Une maison dont le permis date de 1998 doit-elle faire un repérage amiante ?
Non. Le repérage amiante n’est exigé que si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Seuls le DPE et, selon le bien, les autres diagnostics liés à l’adresse ou aux installations restent à prévoir.
Un appartement construit en 1960 est-il concerné par le constat plomb ?
Non. Le CREP ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949. Un appartement de 1960 n’en a pas besoin, mais il doit faire l’objet d’un repérage amiante puisque son permis est antérieur à juillet 1997.
Un rapport amiante négatif réalisé en 2010 est-il toujours valable ?
Non pour une vente. Les repérages faits avant le 1er avril 2013 suivaient une méthode moins complète et doivent être refaits. Seul un rapport négatif établi après cette date n’a pas de date d’expiration.
Peut-on faire réaliser le DPE, l’amiante et le plomb lors d’une seule visite ?
Oui, à condition que le diagnostiqueur soit certifié pour chacun de ces domaines. Une visite groupée réduit souvent le coût total et permet de recevoir tous les rapports en même temps.
Le locataire peut-il demander le dossier amiante des parties privatives ?
Oui. Dans un immeuble collectif dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997, le bailleur doit tenir ce dossier à la disposition du locataire et le lui communiquer s’il le demande, même s’il n’est pas joint au bail.
L’auteur
Diagnostiqueur immobilier
Je réponds aux questions des lecteurs, surtout sur mon domaine : diagnostics réglementaires, état du bâti et travaux.
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